کاسبی در املاک مسکونی

به گزارش خبرنگار خانه نیوز، زهرا پیربداقی؛ قیمت‌های نجومی ‌اجاره، نه تنها مستاجران را به حاشیه شهر‌ها رانده، بلکه عرصه را بر صاحبان کسب‌‌‌‌‌‌وکارهای کوچک تنگ کرده است، به طوری که بسیاری از آنها اجاره واحدهای مسکونی را ترجیح می‌دهند و زیر بار شرایط سنگین واحدهای تجاری نمی‌روند. این در حالی است که روزگاری اجاره و خرید مجتمع‌های تجاری و مال‌ها رونق داشت و حتی بانک‌ها هم دست به ساخت‌‌‌‌‌‌وساز در این بازار می‌زدند، اما در حال حاضر تجاری‌‌‌‌‌‌سازی اشباع شده است.

از سوی دیگر به علت رکود اقتصادی، بسیاری از افراد به جای واحدهای تجاری به اجاره واحدهای مسکونی قدیمی ‌روی آورده‌اند تا از پرداخت اجاره بالا، مالیات و بیمه معاف باشند. اجاره واحدهای مسکونی قدیمی به جای تجاری در مناطقی نظیر انقلاب، جمهوری و کارگر شمالی به چشم می‌خورد؛ ملک‌هایی قدیمی‌ که شاخصه‌های اصلی سکونت را ندارند و چه بسا این ساختمان‌ها دچار فرسودگی زیاد تاسیسات و نم‌زدگی شده‌اند.

نبود نظارت بر اجاره املاک تجاری، از یک سو برای کسب و کارهای کوچک گران تمام شده و از سوی دیگر به ضرر دولت است، چراکه کاسبان مالیات پرداخت نخواهند کرد. بنابراین ساماندهی بازار اجاره ضروری است؛ زیرا نبض اقتصاد به واسطه کسب وکارهای خصوصی می‌تپد و هر گونه چالشی در مسیر فعالیت بنگاه‌های اقتصادی تهدیدی برای رشد و توسعه کشور به شمار می رود.

روزنامه «خانمان» در شماره امروز به بررسی «اجاره واحدهای مسکونی قدیمی ‌به جای تجاری» پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.

باید برخورد شود
در همین زمینه فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن به «خانمان» گفت: برای حمایت از برخی مشاغل نظیر دانش‌بنیان‌ها دولت اجازه داده تا بتوانند در واحدهای مسکونی به جای تجاری فعالیت کنند. بنابراین با توجه به رکود اقتصادی باید به کسب و کارهای کوچک و خانگی اجازه داد تا از فضای واحد مسکونی استفاده کنند. البته تبعاتی هم به دنبال دارد، چون اگر حجم بالایی از این فعالیت‌ها در واحدهای مسکونی انجام شود، فشار زیادی بر متقاضیان اجاره وارد می‌کند. بنابراین این امتیاز باید با احتیاط به مشاغل خاصی اختصاص یابد، تا ضمن حمایت دولت از این مشاغل روند فعالیت‌‌‌‌‌‌شان تسهیل شود. البته در این میان برخی مشاغل هم به چشم می‌خورند که به صورت غیرمجاز دست به اجاره واحدهای مسکونی زدند، که باید با این گونه تخلفات برخورد شود.

ضرورت تکمیل سامانه املاک و اسکان
وی تاکید کرد: در صورتی که سامانه املاک و اسکان تکمیل شود، وضعیت کاربری و نوع فعالیت هر ملکی مشخص می‌شود. به این ترتیب جلوی بسیاری از سوءاستفاده‌ها گرفته خواهد شد. همچنین اگر سامانه املاک و اسکان به سامانه ثبت شرکت‌ها و مالیاتی وصل شود، کاربری هر ملکی مشخص و قابل شناسایی خواهد بود. از آنجایی که هنوز این سامانه راه‌اندازی نشده است، راهکار سیستمی ‌برای برخورد با متخلفان وجود ندارد و فعلا باید از همان راهکارهای سنتی برای برخورد استفاده کرد که به طور کامل هم انجام نخواهد شد و یک در ۱۰ قابل شناسایی هستند.

از دوقولنامه‌ای‌ها، تا خالی از سکنه
ایلاتی در پاسخ به این سوال که چگونه می‌توان از تعیین اجاره‌های نجومی ‌برای املاک تجاری جلوگیری کرد، گفت: بازار اجاره باید ساماندهی شود، چرا که از یک سو شاهد هستیم بسیاری از واحدهای تجاری خالی از سکنه هستند. از سوی دیگر مالکان این واحدها را با قیمت بالایی اجاره می‌دهند. همچنین در مواردی اجاره دوقولنامه‌ای هم دیده شده، به این‌ صورت که یک قولنامه را با عدد پایین برای سازمان امور مالیاتی تنظیم می‌کنند و یک قولنامه را به صورت غیررسمی‌ که توافقی بین مالک و مستاجر است، با عدد بالاتر تنظیم می‌کنند. این رفتار غیرقانونی موجب شده تا املاک تجاری، مالیات عملکرد و درآمدشان شفاف نباشد‌. به این منظور دولت باید قوانینی نظیر تعیین سقف اجاره که برای واحدهای مسکونی در نظر گرفته، برای واحدهای تجاری هم اعمال کند. از طرف دیگر وقتی کسب و کاری پس از یک سال بخواهد جابه‌‌‌‌‌‌جا شود، از لحاظ برندینگ دچار مشکل خواهد شد؛ چرا که در آن محله شناخته شده و در محله جدید باید یکسری تبلیغات را از نو آغاز کند.

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: از این جهت باید قانون ساماندهی اجاره مشمول واحدهای اداری – تجاری هم شود تا حمایت از کسب و کارها اتفاق بیفتد.

خداحافظی با شیوه‌‌‌‌‌‌های سنتی ضروری است
وی در پاسخ به این‌سوال که اجاره واحدهای مسکونی به جای تجاری فرار مالیاتی و عدم بیمه پرسنل را به دنبال خواهد داشت، چگونه باید از این تخلفات جلوگیری کرد، گفت: باید اخذ مالیات و بیمه سامانه‌ای شود، چرا که با روش سنتی شاهد فرارمالیاتی و عدم پرداخت بیمه هستیم. هر فردی باید یک وضعیت اشتغال داشته باشد و براساس آن پرونده مالیاتی تشکیل دهد و در مرحله بعد یک محل فعالیتی را اعم از مکان اداری، مسکونی و یا تجاری معرفی کند.

ایلاتی تاکید کرد: در اینجا راه‌‌‌‌‌‌اندازی سامانه املاک و اسکان اهمیت خود را نشان خواهد داد، چرا که دیگر واحدی نخواهیم داشت که وضعیت اشغال کاربری‌اش مشخص نباشد و اگر سامانه ایجاد شود، دولت می‌تواند بسیاری از ابهامات و مشکل سرپیچی از قانون را برطرف کند.

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که بازار املاک تجاری را چگونه ارزیابی می‌‌‌‌‌‌کنید، گفت: با وجودی که در رکود به سر می‌‌‌‌‌‌بریم، بسیاری از املاک تجاری اجاره‌شان را افزایش داده‌‌‌‌‌‌اند و تعداد زیادی از کسب و کارها محل فعالیت خود را ترک کرده‌‌‌‌‌‌اند. این در حالی است که مالکان واحدهای تجاری عددهای بالایی را برای اجاره مطالبه می‌کنند و مالیات درخوری هم با توجه به اینکه دو قولنامه‌ای هستند، پرداخت نمی‌کنند و عملا هیچ نظارتی هم بر آنها وجود ندارد. دولت برای ساماندهی املاک تجاری باید متمم ساماندهی اجاره را زودتر به مجلس ببرد و پیشنهاد کند.

رابطه ای بین درآمد و هزینه نیست
همچنین مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن به «خانمان» گفت: متاسفانه هیچ رابطه‌ای بین درآمد و هزینه در بخش املاک تجاری نیست و در حال حاضر دلیل تعطیلی بسیاری از کسب و کارها چالش افزایش نجومی ‌اجاره املاک تجاری است، چراکه دست مالکان در افزایش قیمت اجاره باز است، تا جایی که دیگر ادامه فعالیت برای بسیاری از کسب و کارها صرفه اقتصادی ندارد.

این در حالی است که اجاره باید بخشی از درآمد کاسبان باشد، نه اینکه قیمت آنقدر بالا برود که تولیدکننده به سراغ افزایش قیمت تمام شده کالاها و اجناس برود و درنهایت موجب رکود شود. چالشی که در این میان به چشم می‌خورد، این است که تولیدکنندگان به راحتی می‌توانند کلیه هزینه‌ها را بر دوش مصرف کننده نهایی بیندازند. درواقع املاک تجاری به گلوگاه تولید و مصرف تبدیل شدند. در صورتی که در دنیا رقابت حرف اول را می‌زند، اما شاهد هستیم در ایران این فاکتور پیشرفت آنطور که باید بر تولید اثرگذار نیست.

تبعات نابسامانی در بازار اجاره
وی تاکید کرد: نابسامانی بازار اجاره موجب شده تا بسیاری از کسب و کارهای کوچک به سمت واحدهای مسکونی قدیمی‌ بروند. از طرفی رونق کسب و کارهای اینترنتی تقاضای اجاره واحدهای مسکونی را بالا برده است؛ به طوری که در زیرزمین و حتی در خارج از شهر دست به اجاره ملک می‌زنند.

گودرزی گفت: از تبعات اجاره واحدهای مسکونی به جای تجاری می‌توان به کاهش پرداخت مالیات و بیمه اشاره کرد.

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: امیدوارم دولت و مجلس راهکاری برای ساماندهی اجاره واحدهای تجاری به کار ببرند، چرا که کسب و کارهای خرد با خون و دل در شرایط فعلی شکل می‌گیرند و هرگونه چالشی در مسیر ادامه حیاتشان موجب تعطیلی آنها خواهد شد و از آنجایی که نظارتی بر بازار اجاره نیست، رقم‌ها با درصد دلخواه مالکان تعیین می‌شود.

قراردادها بلندمدت شود
وی در پاسخ به این سوال که چگونه می‌توان بازار اجاره املاک تجاری را ساماندهی کرد گفت: باید رابطه‌‌‌‌‌‌ای بین درآمد و اجاره وجود داشته باشد و از طرفی قراردادها بلندمدت باشند تا کسب و کارهای کوچک ادامه فعالیت دهند. قراردادهای کوتاه‌مدت به نفع مالکان است و دست آنها را برای هر اقدامی ‌باز می‌گذارد.

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که آیا نظارتی وجود ندارد تا واحدهای مسکونی به جای تجاری اجاره نشوند، گفت: این موارد از سوی اماکن و اصناف رصد می‌شود. از طرفی کارفرما برای دریافت یکسری خدمات باید آدرس جدید را ارائه دهد، اما باید در نظر داشت که آنها هم حق دارند و دولت تا زمانی که بازار اجاره املاک تجاری را ساماندهی نکند، نباید کسب و کارهای کوچک را از اجاره واحدهای مسکونی محروم کند.

انتهای پیام/